Il vero gap immobiliare oggi non si misura in chilometri… ma in kilowattora.

Il tempo in cui la differenza di valore tra un appartamento in centro e uno in periferia era la principale discriminante è finito. Oggi, il nuovo “spread” immobiliare è tra immobili efficienti e immobili energivori. E nei prossimi anni questo divario è destinato ad ampliarsi drasticamente.

Cos’è lo “spread immobiliare” di oggi

È la differenza di valore, appetibilità e liquidità tra due immobili simili per zona e metratura, ma diversissimi per prestazione energetica.

Secondo i dati di Immobiliare.it, in Italia la differenza media di prezzo tra case in classe A (o superiori) e case in classe E/F/G arriva a circa +52%. 

Questo è lo spread.

Perché questo spread è destinato ad allargarsi 

Ci sono 3 forze che lo alimentano:

1. Costo operativo: un immobile energivoro costa di più ogni mese. E l’acquirente lo sconta nel prezzo (o nella trattativa).
2. Trasparenza: l’APE diventa un elemento sempre più centrale nella comparazione. Dal 2026, tra l’altro, cambia anche l’impianto europeo del certificato. 
3. Direzione normativa: non serve un divieto diretto per muovere il mercato. Basta un percorso obbligato e progressivo che renda più costoso restare indietro.

Ed è qui che entra in gioco la Direttiva “Case Green”.

Direttiva Case Green (EPBD IV)

1) Nuovi edifici: da NZEB a ZEB 

La Direttiva EPBD IV distingue chiaramente due fasi per le nuove costruzioni:

• Dal 1° gennaio 2028: devono essere ZEB (edifici a emissioni zero) i nuovi edifici di proprietà di enti pubblici. 
• Dal 1° gennaio 2030: devono essere ZEB tutti i nuovi edifici (pubblici e privati). 

Fino a quando questi requisiti non scattano, la Direttiva dice che tutti i nuovi edifici devono essere almeno NZEB (edifici a energia quasi zero) e rispettare i requisiti minimi nazionali. 

In pratica: il nuovo costruito alza l’asticella percepita del mercato (comfort + costi operativi + compliance). E il vecchio “energivoro” rischia di diventare l’alternativa che si compra solo con sconto o con piano di riqualificazione.

2) Residenziale: non c’è “classe minima per vendere”, ma c’è un obiettivo nazionale 

La Direttiva non impone a livello UE un obbligo “casa per casa” del tipo “da E in su entro X” per il residenziale. 

Impone invece agli Stati membri una traiettoria nazionale (da definire entro il 29 maggio 2026) basata sul consumo medio di energia primaria dell’intero parco residenziale. 

Gli obiettivi minimi sono:

• -16% entro il 2030 rispetto al 2020
• -20% / -22% entro il 2035 rispetto al 2020 

E aggiunge un dettaglio molto “market mover”:

• almeno il 55% di quel miglioramento deve arrivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. 

In pratica sarà una pressione strutturale sul fondo del mercato: la parte più inefficiente diventerà la priorità degli interventi.

3) Non residenziale: qui le MEPS sono esplicite e con soglie 16% / 26%

Per gli edifici non residenziali, la Direttiva introduce vere MEPS (norme minime di prestazione energetica) con una logica molto precisa:

Ogni Stato deve fissare due soglie, basate sul parco non residenziale al 1° gennaio 2020:

• una soglia tale che oggi solo il 16% peggiore stia “sopra” (la “soglia del 16%”)
• una soglia tale che oggi solo il 26% peggiore stia “sopra” (la “soglia del 26%”) 

Poi impone le scadenze:

• dal 2030: tutti gli edifici non residenziali devono stare sotto la soglia del 16%
• dal 2033: tutti devono stare sotto la soglia del 26%

In pratica o intervieni sull’asset o accettare minor valore/liquidità.

4) Nuovo APE (dal 29 maggio 2026): scala A–G e “A” = ZEB

Entro il 29 maggio 2026 l’APE deve adeguarsi a un modello con scala chiusa A–G, dove:

• A corrisponde agli edifici a emissioni zero (ZEB)
• G corrisponde agli edifici con le prestazioni peggiori del parco nazionale 

Questo standardizza la comparazione e rende più difficile “mascherare” la qualità energetica.

Cosa succede a prezzi e liquidità

Quando aumenta la consapevolezza energetica:

• l’immobile efficiente diventa più liquido (si vende prima, trattativa più corta),
• l’immobile energivoro richiede sconto, oppure entra in una logica “value-add” (si compra bene e si ristruttura bene).

E i dati che citavo sopra (premio medio +52% per classi alte vs basse) rendono la dinamica difficile da ignorare.

Per l’investitore, lo spread è un’opportunità (se hai un piano)

Qui si separano due mondi:

1) Chi compra “green” per proteggere capitale

Asset già efficienti = meno rischio operativo e più facilità di uscita.

2) Chi compra “l’energivoro” per creare valore

È il gioco che preferisco: comprare un immobile energivoro bene, con un piano chiaro di riqualificazione, e rivenderlo/gestirlo come asset premium.

Incentivi 2026

Al di là di Bonus Casa / Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus — che nel 2026 risultano confermati in un assetto più “sobrio” (50% per abitazione principale, 36% per gli altri immobili, come quadro generale) e di un Superbonus che, in via ordinaria, non risulta prorogato al 2026 (salvo casi particolari legati a contesti emergenziali o specifiche transitorie), lo strumento che oggi ha più senso per chi ragiona da investitore è il Conto Termico 3.0.

Perché?

Perché è un incentivo in conto capitale gestito dal GSE: finanzia interventi di efficienza energetica e produzione di energia termica da rinnovabili, con un sostegno fino al 65% delle spese ammissibili. È un approccio diverso dalle detrazioni: più “operativo”, più vicino alla logica di chi fa impresa immobiliare.

👉 Se vuoi vedere come lo stiamo applicando in modo pratico sull’hospitality, con un modello che può portarti a sostenere solo il 35% dei lavori quando ti affidi a noi per la ristrutturazione del tuo hotel, ho scritto un approfondimento qui 👉 https://antoniofasanella.it/ristruttura-il-tuo-hotel-pagando-solo-il-35-dei-lavori-con-il-conto-termico-3-0/

---

Conclusione: il mercato non premierà “il mattone”. Premierà la qualità dell’asset.

Il punto è che la prestazione energetica sta diventando una variabile finanziaria:

• impatta i costi,
• impatta la liquidità,
• impatta la possibilità di posizionare l’immobile come prodotto desiderabile.

E quindi sì: il nuovo spread immobiliare non è tra centro e periferia.
È tra case efficienti e case energivore.

Collaboriamo?

Se vuoi:

• capire quanto spread c’è oggi tra i tuoi asset,
• progettare una strategia “value-add” (residenziale o hospitality),
• e trasformare immobili energivori in immobili più liquidi, più redditizi, più difendibili…

scrivimi: valutiamo una collaborazione operativa con numeri alla mano.