Cos’è il Decreto Salva Casa 2024

Il Decreto Salva Casa 2024 è una misura legislativa introdotta dal governo italiano per facilitare la regolarizzazione delle proprietà immobiliari attraverso la richiesta di sanatoria ai Comuni. Questo decreto è stato concepito per semplificare le procedure di accertamento di conformità, necessarie per correggere le difformità edilizie. Una delle principali innovazioni del decreto è l’introduzione del meccanismo del “silenzio-assenso”, che permette di considerare accettata un’istanza se l’amministrazione comunale non risponde entro un determinato periodo di tempo. Questo è particolarmente rilevante in un contesto in cui le amministrazioni locali sono spesso sovraccariche di richieste.

La normativa mira a creare un ambiente normativo più chiaro e favorevole per i proprietari di immobili e chi investe nel settore immobiliare, riducendo gli oneri burocratici e semplificando le procedure amministrative.

Importanza del Decreto Salva Casa per il Settore Immobiliare

Il Decreto Salva Casa 2024 riveste una grande importanza per il settore immobiliare. In primo luogo, il decreto contribuisce a stabilizzare il mercato e a facilitare le transazioni immobiliari, semplificando le procedure di regolarizzazione e riducendo i tempi e i costi associati.

Inoltre, il decreto ha un impatto significativo sugli investimenti immobiliari, offrendo nuove opportunità per gli investitori. Con la possibilità di sanare difformità edilizie, molte proprietà precedentemente inaccessibili per via delle irregolarità diventano ora investibili. Questo non solo aumenta le opportunità di investimento ma può anche influire positivamente sui prezzi degli immobili, favorendo un aumento del valore delle proprietà regolarizzate.

Dettagli del Decreto Salva Casa

Misure Principali

Il Decreto Salva Casa 2024 introduce diverse misure volte a semplificare e rendere più efficienti le procedure di sanatoria e regolarizzazione degli immobili. Ecco una panoramica dettagliata:

1. Silenzio-assenso: Se l’amministrazione comunale non risponde entro i termini previsti, l’istanza di sanatoria si considera accettata. I termini variano a seconda del tipo di permesso:
   • 45 giorni per il permesso in sanatoria.
   • 30 giorni per la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia).
   • 180 giorni per immobili soggetti a vincolo paesaggistico.
2. Verande ed edilizia libera: Le vetrate panoramiche amovibili (Vepa), la rimozione delle barriere architettoniche, l’installazione di pompe di calore e di strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende a pergola possono essere effettuate senza necessità di autorizzazione comunale o comunicazione di inizio attività, purché non creino spazi chiusi in modo permanente. 
3. Pareti e tolleranze costruttive: Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio scorso, sono stati stabiliti nuovi limiti di tolleranza. Rimangono del 2% per superfici superiori a 500 metri quadri, ma aumentano al 3% per superfici tra 300 e 500 metri quadri, al 4% per superfici tra 100 e 300 metri quadri, e al 5% per superfici sotto i 100 metri quadri. Tuttavia, si sta valutando se estendere la tolleranza anche ad interventi futuri.
4. Muri interni e tolleranze esecutive: La tolleranza esecutiva si riferisce alle irregolarità geometriche e alle modifiche minori alle finiture degli edifici, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne.
5. Accertamento di conformità: Il decreto semplifica la normativa, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi, riducendo così gli oneri per i cittadini.
6. Stato legittimo dell’immobile: Sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio per dimostrare lo stato legittimo di un immobile.
7. Cambio di destinazione d’uso: All’interno della stessa categoria funzionale, il cambiamento della destinazione d’uso sarà sempre consentito. Sarà ammesso anche tra diverse categorie, con alcune limitazioni.

Emendamenti della Lega sul Piano Salva Casa

Sul Decreto in questione sono state richieste numerose modifiche. Nello specifico, la Lega ne ha presentate circa cento. Oggi scade il termine per la valutazione del testo emendato, che dovrà essere approvato entro il 28 luglio. Di seguito sono riportate le principali richieste di modifica:

Riduzione della superficie minima per abitabilità: La soglia minima passerebbe da 28/38 mq a 20/28 mq, aumentando così la disponibilità di immobili sul mercato sia per la vendita che per l’affitto.

Modifiche all’altezza minima dei soffitti: L’altezza minima dei soffitti verrebbe ridotta da 2,70 m a 2,40 m, con l’aspettativa di incrementare l’offerta di immobili disponibili.

Cambio di destinazione d’uso anche per locali al piano terra: Nei centri storici e nelle grandi città, anche i locali situati al piano terra potrebbero cambiare destinazione d’uso secondo i vincoli imposti dal decreto-legge 69/2024, in modo da contrastare lo spopolamento e favorire la conversione delle unità commerciali in abitazioni.

Ampliamento delle tolleranze edilizie: Si propone di estendere le tolleranze edilizie, attualmente applicabili agli interventi realizzati entro il 24 maggio, anche ai progetti futuri.

Verifica dei lavori in loco: Un ente pubblico non può annullare ciò che è stato certificato da un altro ente.

Semplificazione per interventi ante ’77: Si prevede di semplificare l’iter per regolarizzare gli interventi realizzati prima del 1977, riducendo le difficoltà burocratiche legate alla reperibilità della documentazione per lavori pre-1977.

Semplificare maggiormente l’iter per regolarizzare parziali difformità: Si intende limitare gli interventi correttivi imposti dai Comuni, facendo in modo che essi siano circoscritti ad interventi necessari e imprescindibili per la sicurezza.

Riduzione delle tempistiche del potere sostitutivo delle Regioni: Si propone di limitare il tempo entro il quale le Regioni possono annullare il permesso di costruire (attualmente possono farlo entro dieci anni dal rilascio del titolo edilizio), al fine di garantire maggiore stabilità ai possessori di titoli edilizi.

Norma salva-Milano: Con lo scopo di sbloccare cantieri e ristrutturazioni edilizie a Milano, si intende superare le sovrapposizioni normative che attualmente bloccano i lavori attraverso l’attuazione di una decina di misure diverse, alle quali seguirà molto probabilmente un intervento sull’edilizia residenziale pubblica.

Impatto del Decreto Salva Casa sul Mercato Immobiliare

Effetti sui Rendimenti Immobiliari

Il Decreto Salva Casa 2024 avrà un impatto significativo sui rendimenti immobiliari. Le principali proiezioni sui rendimenti includono:

1. Maggiore marginalità: La riduzione dei costi di intervento aumenta la marginalità degli investimenti, offrendo rendimenti potenzialmente superiori.
2. ROI annui più alti: Grazie alle procedure più snelle, è possibile ottenere ritorni sugli investimenti annuali più elevati, sfruttando tempi di realizzazione più brevi.
3. Riduzione dei rischi: La semplificazione delle procedure edilizie e la maggiore chiarezza sulle regole riducono i rischi associati agli investimenti immobiliari, garantendo maggiore sicurezza.

Gli effetti sui prezzi degli immobili saranno probabilmente positivi, con un aumento del valore delle proprietà regolarizzate e una maggiore attrattività per gli investitori.

Influenza sugli Investimenti Immobiliari

Il decreto influenzerà significativamente gli investimenti immobiliari, con diverse conseguenze positive. Gli aumenti degli investimenti nel settore saranno particolarmente evidenti, poiché molte proprietà potranno essere regolarizzate e messe sul mercato. Questo crea nuove opportunità per gli investitori e contribuisce alla diversificazione delle strategie di investimento.

I cambiamenti nelle strategie di investimento includeranno una maggiore attenzione alla regolarizzazione delle proprietà e all’ottimizzazione dei rendimenti.

Gli effetti a breve e lungo termine includono un miglioramento generale della stabilità del mercato, con una maggiore fiducia degli investitori. Si prospetta un incremento dei volumi di compravendita e una maggiore disponibilità di immobili regolarizzati. 

Impatto del Decreto Salva Casa sul settore extralberghiero

Cambio di Destinazione d’Uso

Il Decreto Salva Casa 2024 rende più facile il cambio di destinazione d’uso degli immobili senza opere, facilitando l’adattamento delle proprietà a nuove funzioni, inclusa l’attività extralberghiera. All’interno della stessa categoria funzionale, il cambiamento della destinazione d’uso sarà sempre consentito. Sarà ammesso anche tra diverse categorie, come residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale secondo i vincoli imposti dalle normative di settore e dalle condizioni fissate dai singoli comuni. All’interno delle zone dei centri storici, residenziali consolidate e residenziali in espansione il cambio di destinazione d’uso è limitato alle categorie residenziale, turistico ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale; il cambiamento però deve essere finalizzato alla forma utilizzata in maniera prevalente dalle altre unità immobiliari dell’immobile.

Attualmente sono escluse le unità immobiliari al primo piano fuori terra, ma come abbiamo visto nel paragrafo precedente, gli emendamenti di Matteo Salvini potrebbero estendere il cambio di destinazione d’uso anche ai locali situati al piano terra nei borghi storici e nelle grandi città.

Questa flessibilità normativa rappresenta un’importante opportunità per i proprietari di immobili che desiderano adattare le loro proprietà per attività extralberghiere, come bed and breakfast, case vacanze e altre strutture turistiche. La possibilità di cambiare facilmente la destinazione d’uso senza incorrere in complessi processi burocratici favorisce la crescita del settore turistico-ricettivo e aumenta ancora di più il valore degli immobili situati in aree strategiche (vincoli comunali permettendo).

Conclusione

In sintesi, il Decreto Salva Casa 2024 rappresenta un’importante opportunità per il settore immobiliare italiano. Le principali misure introdotte favoriranno la stabilità del mercato, aumenteranno i rendimenti degli investimenti e semplificheranno le procedure di sanatoria. Gli investitori potranno beneficiare di nuove opportunità di investimento e di una riduzione dei rischi associati.

L’importanza del decreto per il settore immobiliare non può essere sottovalutata, poiché offre una base normativa più accessibile, facilitando la regolarizzazione delle proprietà e promuovendo un mercato più dinamico e competitivo. Le opportunità future sono promettenti, con una visione a lungo termine che prevede una crescita sostenibile e un miglioramento delle condizioni abitative per i cittadini.

Per chi desidera approfondire le opportunità offerte dal Decreto Salva Casa 2024, può richiedere una mia consulenza gratuita. I vantaggi della consulenza includono un’analisi dettagliata delle opportunità di investimento e una pianificazione finanziaria personalizzata.

Per richiedere una consulenza, è possibile contattarmi all’indirizzo mail info@antoniofasanella.it

FAQ

1. Quali sono i principali vantaggi del Decreto Salva Casa 2024?

Il decreto offre numerosi vantaggi, tra cui la semplificazione delle procedure di sanatoria, la riduzione dei costi e dei tempi burocratici, e la possibilità di regolarizzare le proprietà con difformità edilizie.

2. Come posso richiedere la sanatoria per la mia casa?

Per richiedere la sanatoria, è necessario presentare un’istanza al Comune competente, allegando il titolo edilizio e altre documentazioni richieste. In caso di mancata risposta entro i termini previsti, l’istanza si considera accettata grazie al meccanismo del “silenzio-assenso”.

3. In che modo il decreto influenzerà i rendimenti degli investimenti immobiliari?

Il decreto aumenta i rendimenti degli investimenti immobiliari riducendo i costi e i tempi di intervento, migliorando i ROI annui e riducendo i rischi associati aprendo nuove opportunità di diversificazione attraverso la regolarizzazione delle proprietà con difformità edilizie.