Se sei alla ricerca di nuove opportunità di investimento immobiliare, gli affitti brevi potrebbero rappresentare una soluzione altamente proficua da considerare. L’incursione recente da parte di Bankitalia in questo mercato, indica chiaramente che il settore della locazione a breve termine è un’opportunità allettante anche per gli investitori esperti e per le istituzioni finanziarie di alto profilo, i quali ne riconoscono l’ottimo potenziale.

In questo articolo, esploreremo insieme il mercato degli affitti brevi in Italia e ti spiegherò come puoi ottenere profitti seguendo l’esempio di Bankitalia.

Le cose che imparerai da questo articolo:

• Cosa sono gli affitti brevi e il loro ruolo come opzioni di investimento immobiliare.
• I vantaggi degli affitti brevi rispetto ad altre forme di locazione immobiliare.
• Come sfruttare gli affitti brevi a livello di investimento immobiliare e quali azioni chiave intraprendere per trarne il massimo beneficio.
• Gli aspetti legali da tenere in considerazione quando si avvia un’attività di affitti brevi, alla luce anche delle nuove normative.
• Strategie di gestione degli affitti brevi per massimizzare i profitti e garantire la soddisfazione dei clienti.

Il settore immobiliare in Italia.

In Italia, l’investimento nel settore immobiliare è da sempre considerato una scelta solida. Tuttavia, l’evoluzione delle smart cities ha portato alla luce una forma di investimento particolarmente remunerativa: gli affitti brevi.

Questa pratica commerciale rappresenta un’opportunità vantaggiosa per gli investitori e i proprietari di immobili. Le locazioni a breve termine extra-alberghiere, in particolare, stanno registrando una crescita costante. Contrariamente al settore alberghiero, che fatica a ritornare ai livelli pre-pandemia, quello extra-alberghiero non solo ha recuperato il terreno perduto, ma segna anche un notevole incremento del 30% rispetto al 2019, il quale rappresentava il picco precedente di presenze.

La flessibilità e la redditività offerte da questa forma di investimento si traducono in un’opportunità unica per chi cerca rendimenti significativi nel mercato immobiliare in evoluzione.

Cosa sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi rappresentano una forma di locazione immobiliare caratterizzata da contratti a breve termine, che generalmente variano da pochi giorni a 30 giorni. Questo tipo di investimento immobiliare è diventato sempre più popolare negli ultimi anni, grazie alla crescente domanda di soluzioni di alloggi temporanei, come ad esempio quelli offerti da Airbnb.

L’attività commerciale degli affitti brevi prevede la locazione di alloggi completamente arredati, dotati di tutti i comfort e servizi necessari per soddisfare le esigenze degli ospiti. Questa attività richiede una gestione attenta, che include la costante manutenzione dell’alloggio e la disponibilità a rispondere ai bisogni degli ospiti in qualsiasi momento.

Vantaggi degli affitti brevi

In primo luogo, gli affitti brevi permettono di ottenere un ritorno economico superiore rispetto ad altre tipologie di locazione immobiliare, come gli affitti a lungo termine. Ciò è possibile sia perché possono essere adottate specifiche strategie di prezzo sfruttando eventi e periodi di alta richiesta per aumentare il canone di locazione a breve, sia perché si riesce a godere di una marginalità superiore rispetto a quella ricavabile dagli affitti a lungo termine attraverso strategie di posizionamento mirate a innalzare il valore percepito dell’immobile.

In secondo luogo, gli affitti brevi offrono una flessibilità maggiore rispetto ad altre forme di attività commerciale immobiliare. Il proprietario può scegliere di affittare il proprio immobile solo durante i periodi in cui non lo utilizza, come ad esempio quando è in vacanza o fuori città per lavoro, e continuare a godere della proprietà il resto dell’anno.

Terzo, gli affitti brevi riducono il rischio per i proprietari rispetto alle locazioni a lungo termine, dato che in quest’ultimo caso le garanzie a loro tutela sono ancora piuttosto limitate.

Infine, gli affitti brevi offrono l’opportunità di ampliare il proprio portafoglio di investimenti immobiliari, contribuendo a diversificare gli asset e a mitigare il rischio complessivo degli investimenti. Tale diversificazione si traduce in una strategia ponderata per gli investitori immobiliari che cercano un equilibrio tra rendimento e sicurezza patrimoniale.

Tabella esemplificativa di profitto degli affitti a lungo termine

Questa tabella fornisce una stima della redditività degli affitti a lungo termine, calcolata sulla base del prezzo medio dei canoni d’affitto considerando la localizzazione e la categoria di immobile.

Tabella esemplificativa di profitto degli affitti a breve termine

La tabella, pur avendo valore esemplificativo, ci guida nella comprensione della redditività degli affitti brevi, considerando la localizzazione e la categoria di immobile.

Analizzando entrambe le tabelle, è evidente come la redditività annua degli affitti a breve termine superi notevolmente quella degli affitti a lungo termine. Nello specifico caso di un monolocale a Napoli, il reddito annuo derivante dalla locazione sarebbe di 4.200 €. Nel caso di una locazione a breve termine, supponendo un tasso di occupazione annua del 70%, si verificherebbe un incremento delle entrate pari a 14.400 €, corrispondente ad un aumento del 242,86%.

L’esempio di Bankitalia

Bankitalia, attraverso la sua controllata Sidief, è stata attratta dalle prospettive di mercato degli affitti brevi e dal crescente numero di turisti in Italia, che rende questo settore sempre più sostenibile e remunerativo.

Nel 2021, Sidief ha dato in locazione dodici appartamenti di un edificio nel cuore di Venezia alla società spagnola Be Mate, che a sua volta li ha affittati a costi a dir poco elevati. Questa operazione ha portato nelle casse della Sidief 2 milioni e mezzo di euro, evidenziando la notevole redditività di questo specifico modello di investimento immobiliare.

Come iniziare con gli affitti brevi.

Se stai pensando di investire nel settore degli affitti brevi, ecco i primi passi da seguire per incominciare al meglio la tua attività.

1. Decidi la posizione: identifica le aree più richieste e scegli la zona più adatta per le tue proprietà
2. Ristruttura gli spazi: assicurati che le tue proprietà siano in perfette condizioni per i tuoi futuri ospiti
3. Prepara il tuo team: definisci i ruoli e le responsabilità del personale che ti supporterà nella gestione degli affitti brevi
4. Stabilisci i prezzi: definisci i costi per notte e a lungo termine, valutando attentamente la concorrenza
5. Pianifica la promozione: organizza una strategia di marketing efficace che ti aiuti a raggiungere il pubblico giusto

Gli aspetti legali degli affitti brevi

Quando si intraprende l’attività di locazione a breve termine, è imperativo comprendere a fondo le normative e le leggi vigenti in Italia al fine di garantire una gestione corretta dell’attività e evitare possibili problemi legali.

Innanzitutto, è fondamentale sottolineare che, oltre alle normative nazionali, per gli affitti brevi, specialmente nel settore extra-alberghiero, è essenziale approfondire la legislazione specifica della regione in cui si intende avviare l’attività.

Indipendentemente dalle differenze tra le regioni, ci sono comunque alcuni requisiti comuni da considerare, tra cui:

• Contratto di Locazione: Per gli affitti brevi turistici, che hanno una durata massima di 30 giorni, non è necessaria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, e si configura come scrittura privata
• Regime Fiscale: A partire dal 1° giugno 2017, è possibile optare per la cedolare secca al 21% sui redditi derivanti dagli affitti brevi, che sostituisce l’IRPEF e le addizionali regionali e comunali. Dal 2024 la cedolare secca aumenta al 26% per chi cede in locazione due o più immobili( ne è del tutto esclusa, nel caso in cui siano locati 5 o più immobili nello stesso periodo d’imposta, in quanto si presumono locati nell’esercizio dell’impresa)
• Comunicazione dei Dati: È obbligatorio comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi al contratto di locazione breve, inclusi nome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile e importo del corrispettivo lordo. Per i contratti stipulati a partire dal 2023, vanno aggiunti anche l’anno della locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato
• SCIA: La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) potrebbe essere necessaria in alcune regioni o comuni, e la procedura può variare a seconda della normativa locale
• Comunicazione in Questura: È necessario effettuare una comunicazione in questura per gli affitti brevi, inserendo i dati degli ospiti in un portale dedicato. Questa operazione è obbligatoria e deve essere svolta entro un termine stabilito dalla legge
• Codice Identificativo Nazionale (CIN): Alcune regioni richiedono l’indicazione del Codice Identificativo Regionale (CIR) o del Codice Identificativo Nazionale (CIN) negli annunci degli appartamenti. Questo codice è obbligatorio e la sua mancata esposizione può comportare sanzioni
• Normativa Antincendio: Dal 2024, sarà obbligatorio installare rilevatori antincendio e estintori portatili a norma di legge in tutte le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche
• Imposta di Soggiorno: È necessario riscuotere e versare l’imposta di soggiorno, laddove prevista dalle normative comunali

Parallelamente a questi obblighi, è cruciale rispettare le norme di sicurezza e igiene dell’immobile, assicurando la protezione degli ospiti e la conformità alle normative ambientali. Infine, è consigliabile stipulare un’adeguata polizza assicurativa che copra eventuali danni o infortuni che possano verificarsi durante il soggiorno degli ospiti, garantendo così una gestione responsabile e conforme alle leggi vigenti.

Strategie di gestione degli Affitti Brevi

Gli affitti brevi rappresentano un’ottima opportunità per guadagnare profitti sostanziali grazie alla locazione di proprietà immobiliari per periodi di tempo limitati. Per sfruttare al meglio questa attività, è fondamentale adottare alcune strategie di gestione efficaci per massimizzare i profitti e garantire la soddisfazione dei clienti.

La prima strategia consiste nell’identificare il pubblico target per il quale desideriamo destinare la nostra proprietà. In base alle caratteristiche della casa e della zona in cui si trova, è possibile individuare il tipo di cliente ideale, ad esempio studenti universitari, coppie o famiglie in vacanza.

In seguito, è importante valutare il prezzo da applicare per l’affitto della proprietà. Il prezzo deve essere competitivo rispetto alle offerte presenti sul mercato, ma anche equilibrato in base alle caratteristiche della casa e ai servizi offerti.

Un altro aspetto fondamentale è la cura della proprietà e la pulizia tra un ospite e l’altro. Un ambiente pulito e ordinato è una delle chiavi per garantire la soddisfazione del cliente e ottenere recensioni positive, indispensabili per attrarre nuovi ospiti.

Infine, la gestione delle prenotazioni rappresenta un aspetto cruciale dell’attività degli affitti brevi. È importante organizzare un calendario di disponibilità preciso e aggiornato, prevedere la fatturazione delle prenotazioni e una gestione delle chiavi sicura e affidabile.

Conclusione

In questo articolo abbiamo esplorato il mondo degli affitti brevi come opzione di investimento immobiliare altamente profittevole. Abbiamo visto come questa forma di attività commerciale possa offrire vantaggi significativi rispetto ad altre tipologie di locazione immobiliare, aumentando le entrate e diversificando il portafoglio di investimenti.

Abbiamo anche analizzato l’esempio di Bankitalia e come abbiano deciso di sfruttare gli affitti brevi per aumentare i propri profitti e migliorare il proprio portafoglio di investimenti immobiliari. Seguendo le loro orme, anche tu puoi trarre vantaggio da questa tendenza emergente nel settore immobiliare.

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